امروز يك شنبه 28 مرداد 1397
  تماس با ما سایت های مرتبط گالری تصاویر پیام های کاربران امور موکلین قبول کلیه دعاوی حقوقی مشاوره تلفنی سوالات حقوقی صفحه اصلی
مشاوره تلفنی
اطلاعات تماس
دیوان عدالت اداری
نظریات مشورتی
نمونه دادخواست ها
لوایح
مظالب حقوقی
آراء وحدت رویه
اخبار
قوانین
آیین نامه ها
مطالب مفید حقوقی
بیوگرافی
خدمات
تالیفات
جملات مفید حقوقی
آیا می‌دانید؟ نفقه اولاد بر عهده پدر می‌‌باشد.
 
برخی مقررات مرتبط با آپارتمان نشینی
تاریخ انتشار : 01-05-1397

برخی مقررات مرتبط با آپارتمان نشینی

امروزه به‌دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان‌نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و کم کم جمله معروف «چهاردیواری اختیاری» که خاص خانه‌های ویلایی و مستقل بود، جای خود را به نوعی نظم‌پذیری در یک خانواده بزرگتر به نام مجتمع‌های مسکونی داده است. اگرچه مالکيت حقي است که قانون به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد اما در همه مجموعه‌های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به‌گونه‌ای باشد که به حقوق همسایگان آسيبي نرساند.

از جمله این موارد ایجاد سروصداهای نامتعارف به‌ویژه در ساعات استراحت خانواده‌ها، نگهداری حیوانات اهلی که گاه ناقل بیماری‌هایی به دیگران است، اسراف در مصرف آب و برق عمومی مانند شست‌وشوی خودرو یا استفاده انحصاری از مشاعات است.

به گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، يک مجتمع مسکوني آپارتماني، از بخش‌ها و قسمت‌هاي مختلفي تشکيل شده است. برخي از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاري مالکان است و برخي ديگر مورد استفاده عموم مالکان است و مقررات حاکم  بر هر يک از اين دو بخش متفاوت است.

آن قسمتي از ساختمان که به وسيله مالک يا کسي که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاري مورد استفاده قرار مي‌گيرد، قسمت‌ اختصاصي آپارتمان نام دارد. از نظر قانونی نیز، بخش‌هاي اختصاصي ساختمان اين‌گونه تعريف شده است «قسمت‌هايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم‌مقام او تخصيص‌ يافته باشد.»

به علاوه، سند رسمي مالکيت که بعد از خريد يک آپارتمان صادر مي‌شود، يکي از مستنداتی است که آن قسمت‌ از آپارتمان را که در ملکيت اختصاصي مالک است، نشان می‌دهد و مشخصات كامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاي وابسته، ارزش و... در سند مالکيت بيان می‌کند.

آنچه آپارتمان را از ساير املاک متفاوت مي‌کند، وجود قسمت‌هايي است که مالکيت آن بين مالکان قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان مشترک است. از يک سو قواعدي که بر اين قسمت‌ها حاکم است، با قواعدي که بر معابر عمومي مثل کوچه‌ها و خيابان‌ها حکومت مي‌کند، فرق دارد زیرا قسمت‌هاي مشترک يک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و ديگران در آن حقي ندارند. از سوي ديگر اين نوع مالکيت با مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي متفاوت است زیرا اعضای مجتمع نمی‌توانند هر‌گونه استفاده‌اي از آن بکنند و اين استفاده بايد با اجازه ساير شرکا باشد.

حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و سهم او در قسمت‌هاي مشترک آپارتمان را نمي‌توان از يکديگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصي ملک، قسمت مشترک نيز وابسته به آن منتقل مي‌شود. بنابراين هيچ مالکي نمي‌تواند مالکيت خود را در راهروها يا انباری جداگانه به ديگري واگذار کند بلکه مالکيت بخش‌هاي اختصاصي و عمومي به يکديگر متصل هستند.

 آثار تقسيم آپارتمان به قسمت‌هاي مشترک و اختصاصي

تقسيم‌‌بندي ساختمان به قسمت‌هاي اختصاصي و مشترک، حدود اختيارات مالکان را مشخص مي‌کند. مالک در قسمت‌هاي اختصاصي مي‌تواند از حقوق مالکانه خود به‌صورت کامل استفاده کند اما براي استفاده از حق مالکيت خود در قسمت‌هاي مشاعی نيازمند اجازه ديگران است. به‌طورمثال گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر همچنين نگهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است. اين تقسيم‌بندي علاوه بر نشان دادن حدود اختيارات مالک، آثار ديگري از جمله تعیین سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک ساختمان را نيز در بر دارد.

 مبنای محاسبه هزينه‌هاي ساختمان

یکی از بیشترین معضلات در زندگی آپارتمان‌نشینی، چگونگی تأمین هزینه‌های قسمت‌هاي مشترک آپارتمان و اختلافات ناشی از آن است، که بايد مالکان آپارتمان آن را بپردازند. این هزینه‌ها شامل هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه و نیز هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران است. مهمترین نکته این است که بر خلاف تصور برخی که ملاک هزینه‌ها را تعداد اعضای هر خانواده می‌پندارند، مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است. مگر هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که باید به‌طور مساوی تقسیم شود و ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند زیرا سهم هريک از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصي بهمجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان تعیین می‌شود بنابراين هرچه مساحت قسمت‌هاي اختصاصي مالک بيشتر باشد، سهم وی در هزينه‌هاي قسمت‌هاي مشترک افزایش می‌یابد. البته اين قاعده دو استثنا دارد. نخست اینکه درصورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان هستند، هزينه‌های مشترك مي‌تواند به اشکال ديگری نیز مورد توافق قرار گیرد. دوم، درخصوص آن قسمت‌هايي از ساختمان که تنها بين چند مالک مشترک باشد، لزومي ندارد همه ساکنان ساختمان هزينه‌هاي آن را بپردازند.

هرگاه يک آپارتمان داراي مالكان متعدد باشد، مالكان يا قائم‌مقام قانوني آنها مكلفند يک نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت سهم مخارج مشترک تعيين و معرفي کنند. درصورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند، رأي اكثريت بقيه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.

بعضی اوقات ساکنان آپارتمان‌ها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزینه‌های مشترک و به‌اصطلاح حق شارژ روبه‌رو هستند که به لحاظ عدم‌آگاهی آپارتمان‌نشینان از مقررات و ضوابط قانونی، این امر بعضاً به مشاجره و نزاع منجر شده و پای آنان را به مراجع قضایی باز می‌کند. درحالی‌که راهکار قانونی این است که درصورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می‌کند و اگر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهیش را نپردازد، مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب‌گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند. منظور فقط خدمات مشترک است بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع‌کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی‌تواند آن را قطع کند زیرا این عمل خود قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری مدیر به عنوان ممانعت از حق، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود مبنی بر اینکه اگر با قطع خدمات مشترک، بازهم هزینه پرداخت نشود، چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟ در پاسخ باید گفت اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهیش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ‌شده علیه شخص امتناع‌کننده، اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیران موظفند به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارایه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام کنند.

در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر آنچه گفته شد مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این‌گونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی کرده و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود، محروم می‌کند و تا دو برابر مبلغ بدهی، او را به نفع مجموعه، جریمه خواهد کرد.

پرسش دیگری که در اینجا مطرح می‌شود، این است که چنانچه مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد، چه باید کند؟ در این خصوص باید گفت نظر مدیر ساختمان ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی کرده و رأی می‌دهد که این رأی قطعی است. در مواردی که خدمات مشترک قطع می‌شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

 وظایف مستأجران در ارتباط با شارژ ساختمان

این امر بستگی به قرارداد بین مستأجر و صاحب‌خانه دارد که اگر توافق شده که صاحب‌ خانه پرداخت کند و پرداخت نشد، مستأجر می‌تواند میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌‌بها کم کند اما چنانچه قرار بر این باشد که مستأجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند، سپس مالک هزینه را از وی خواهد گرفت.

در صورتی که نیاز به بازسازی آپارتمان در بخش اختصاصی باشد، بدیهی است با رعایت حقوق دیگران، هرگونه سلیقه‌ای قابل اعمال است. از جمله اینکه مالک این بخش می‌تواند دکور داخلی یا درب آپارتمان را متناسب با سلیقه خود تغییر دهد. به‌طورمثال حق تعویض درب اصلی ساختمان یا پنجره‌هایی را که در بخش نمای بیرونی ساختمان تعبیه شده است، ندارد.

در فرضی که ساختمان فرسوده شده باشد و عده کمی از ساکنان با تجدیدبنا مخالفت ‌کنند، چنانچه از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل شود، بدین معنا که سه نفر از کار‌شناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، می‌توان به تجدید بنا اقدام کرد. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره شود و اگر از جابجایی امتناع کردند، با مراجعه به دادگستری می‌توان تخلیه همسایگان مخالف را تقاضا کرد.

نظر شما

نام * :
پست الكترونيكي * :
وب سایت :
نظر *:
  کد امنیتی را وارد نمایید :
اختصاصي براي مدير سايت ( درصورت انتخاب اين گزينه نظر شما در وب سايت ديده نخواهد شد )
لطفا از ارسال سوالات حقوقي در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقي در این بخش پاسخ داده نمیشود .

  تماس با ما گالری تصاویر پیام های کاربران امور موکلین صفحه اصلی
 

کلیه حقوق این وب سایت متعلق به آقای مسعود شمس نژاد وکیل پایه یک دادگستری  می باشد. طراحی و توسعه : وکالت آنلاین